担保

【不動産投資】築年数が古いから「利回り20%」でも融資を受けられない? 融資が受けられる築古物件とは

利回りの良い物件が減ってきている…

多くの投資家は、そう感じていることでしょう。

築浅物件の利回りは、せいぜい10%程度新築の利回りとなると、10%には遠く及びません

利回りが良い物件が見つかったとしても、その多くは築古物件が占めています。

「築年数が古いから、どうせ融資を受けられない」



そう思って、高利回り物件を諦めてしまっている人も多いことでしょう。果たして本当にそうなのか、検証してみようと思います。


なぜ築古物件に対する融資審査は厳しいのか?

金融機関は担保をどのようにして評価するのか。まずは、このことから考えてみることにしましょう。

金融機関が担保評価を行う上で用いるのは、「積算評価」という手法です。

積算評価とは、別々に評価された土地と建物の価値を積算(合算)することで、担保全体の価値(積算価格)を把握するというもの。

積算評価における土地の価値と建物の価値は、それぞれ次の計算式によって求めることができます。

・ 土地の価値=路線価(相続税路線価)× 土地の面積

・ 建物の価値=延べ床面積×再調達価格 × 残耐用年数 ÷ 法定耐用年数

木造アパートの積算価格を求めてみる


販売価格3,000万円・築20年・延べ床面積150㎡・敷地面積200㎡・路線価10万円/㎡の木造アパートの積算価格を求めてみることにしましょう。

この場合、土地には10万円 × 200㎡ = 2,000万円の価値があります。

しかし建物の価値は150㎡ × 15万円 × 2年 ÷ 22年 = 205万円にとどまり、土地と建物の積算価格は、2,205万円ということになります。

このことから、このアパートを担保として提供しても、建物にはほとんど価値を見いだしてもらえないということが、お分かりいただけるでしょう。

ちなみに、木造住宅の再調達価格と法定耐用年数は、それぞれ約15万円/㎡および22年です。

建物を新築した場合の単価再調達価格と言います。

再調達価格は、建物の構造によって異なり、金融機関によっても多少の差異があります。

では、このアパートを購入するとしましょう。

600万円の自己資金を用意して、残り2,400万円を融資に頼るとします

しかし、この物件の積算評価額は2,205万円と、融資希望額の2,400万円には届きません

そのため、この土地と建物では担保力が不十分という判断が下り、金融機関は融資に難色を示すことでしょう。

築古物件の場合、建物の価値がゼロに近いということ。これが、融資を難しくしている大きな要因と言えるでしょう。




融資が受けられる築古物件とは

築年数が古くても、土地値に近い価格で購入できる物件であれば、融資を受けることは可能でしょう。

上記の例で路線価が15万円だったとしましょう。

すると、土地の価値だけで3,000万円となり、物件全体では融資審査の通過に十分な3,200万円ほどの積算価格となります。

ただ、金融機関は、担保保全力をより確実なものにするために、「掛目」という係数を用いて担保評価を行います。

一般的に、不動産を担保とした場合、80%の掛目が入ります。

それを考慮すると、金融機関によるこの物件の積算評価額は、3,200万円 × 80% = 2,560万円ということになります。

この場合、物件価格の2割に相当する600万円の自己資金を用意しさえすれば、残りは融資で賄うことができるでしょう。

この物件の利回りが20%だとすると、満室時の年間家賃収入は600万円になります。

年利2.5%・元利均等返済・期間10年という条件で融資を受けたとすると、毎月の返済額は約22万6,000円。

返済比率は45.2%で、おおむね良好な賃貸経営が可能です。返済期間を20年に延ばすと返済比率は低くなり25.4%に。

理想的とされる返済比率40%を下回る返済比率を、実現することができます

土地の価値が高い築古物件は、とても魅力的であることがお分かりいただけるでしょう。(執筆者:内田 陽一)

銀行の皮を被った消費者金融 「銀行カードローン破綻増加」の裏事情

銀行のカードローン破綻が増加



最高裁によれば、これまで個人の自己破産は減っていましたが、2016年は6万4,637件(前年比1.2%)に増えました

これは、自己破産ピークの2003年以来13年ぶりの増加です。

原因


銀行カードローンの貸し出しが増えたことです。

貸付残高は2013年に3兆5,442億円でしたが、2016年には5兆1,227億円と3年間で約5割も増えています

以前、消費者金融は「サラ金」などとも呼ばれていて、カード破産といえば消費者金融からの借り入れという時代がありました。

消費者金融から借金を重ねて多重債務に陥り、破綻する人が続出したために、金融庁は貸金行法を改定して、2010年6月から上限金利の引き下げや貸付総額を年収の3分の1までに制限する総量規制を導入しました。

結果、消費者金融でのカードローンの借り入れは減少しましたが、その一方で総量規制がない銀行や信用金庫、信用組合などは貸金業法の対象ではないので総量規制を受けず、貸付残高がどんどん増えました


銀行の信用と手軽さ

なぜ、こんなに破綻する人が増えているのかと言えば、その背景には、「手軽さ」と銀行の信用力があります。

カードローンは、一度カードを作ってしまえば、いちいち借金の申し込みをしなくても、いつでも貸し付け枠内でならお金を引き出せるという便利さがあります

また、住宅ローンや自動車ローンなどのように、何に使うのかという使途の制限がかかっていないので、他人に言えないようなことにも使えます

担保や保証人も不要


ほとんどのカードローンは、担保も保証人も必要としません。

ですから、財産がない人や保証人になってくれそうな人がいない場合にも、カードを作ることができます。

営業ノルマになっている


しかも、今は「カードローンを作りたい」とわざわざ銀行に言わなくても、先方から、
「使わなくてもいいですから、ぜひ作るだけつくってください」
と言ってきます。

銀行によっては、カードローンを作らせることを営業のノルマにしているところもあります。

ですから、「カードローンなんて必要ない」という人でもカードローンを持っていて、ついつい便利なので使い、使いすぎて破綻するというケースが後をたたないのです。




実は、保証会社のほとんどは消費者金融

銀行カードローンを作る人が見逃しがちなのが、「保証会社」のこと。

カードローンを借りるときに、多くの人は銀行が審査して貸し出しを行うと思っています。なぜなら、全ての手続きを銀行がするからです。

けれど、実際に審査をしている保証会社の多くは、銀行ではなく消費者金融です。

消費者金融に任せる理由


銀行には、消費者金融のような、無担保、無保証人でも貸し出せるノウハウがないからです。

銀行は今まで、住宅ローンのように、担保を取って貸し出すビジネスをしてきました。

けれど、カードローンは無担保、無保証なので、それまでの銀行のビジネススキームでは対応しきれないのです。

そのため、カードローンを借りている人が支払いできなくなったときのために、銀行は損をしないように審査を保証会社に任せていて、もし支払いが滞ったら保証会社が借り手に変わって支払いをすることになっています。

消費者金融ならできること


消費者金融は無担保、無保証人でもお金を貸せるノウハウがあるし、また、全消費者金融が加盟して消費者の信用情報を共有する指定信用情報機関(日本信用情報機構・JICC)も持っています。

消費者金融の中で情報が一元化されているために、今まで、誰が、どこで、もいくら借りているのかがわかります

例えば、1日のうちに消費者金融A社で30万円借り、B社で20万円借り、その足でC社に行ってお金を借りようとすると、
「あなた、今日はA社とB社ですでに合計50万円借りていますね」
と言われます。

いっぽう銀行には、こうした情報網がありませんでした。自己破産した人の情報などは共有していますが、消費者金融の情報網には遠くおよびません。

すべての銀行が、消費者金融が加盟している指定信用情報機関に加盟しているわけではありません。ですから、消費者金融を保証会社として審査に加えているのです。


カードローンは、銀行にとってリスクが少なく儲かる金融商品

カードローンの金利は、10万円未満なら年20%まで、10万円から100万円までは18%まで、100万円以上は年15%までとなっています。

そのため、カードローン金利は年14%前後に設定している銀行が多いようです。14%といえば、預金金利が0.001%なので、預金金利の1万4,000倍。

運用難の中で、銀行にとってはうまみが大きな金融商品です。

しかも、リスクは消費者金融が負ってくれ、総量規制もないので心置き無く貸し込めます




銀行のグループ会社になっている消費者金融

今、消費者金融の多くは、銀行のグループ会社になっています。

アコム


三菱UFJフィナンシャルグループの傘下で、三菱東京UFJ銀行カードローンバンクイックの保証会社となっています。

プロミス


三井住友フィナンシャルグループのSMBCコンシューマーファイナンスとして三井住友銀行に入っています。

系列にこうした消費者金融を持っていない銀行も、保証会社としてはこうしたところを使っています。

借りるときは銀行、回収は消費者金融


借りるほうは、相手が消費者金融だとちょっと身構えますが、銀行ならなんとなく安心感があります。

しかし借りているカードローンが払えなくなったら、銀行ではなく保証会社である消費者金融から取り立てが来ます

銀行でキャッシュカードを作っている人が大半ですから、
「お持ちのキャッシュカードにカードローン機能をつけておくと、残高不足になってもローンで支払いができて、いざという時に便利ですよ」
と言われたら、抵抗感がなくなる人が多いでしょう。

確かに、カードローンには便利な面もあります。けれど、便利なだけに一歩間違えれば、多重債務に陥りかねないということはお忘れなく。(執筆者:荻原 博子)