不動産

【実質PBR0.5倍以下の超割安・21銘柄】賃貸不動産の含み益が大きい銘柄

株式投資先を選ぶ際に、できるだけ損を小さくして、長期保有していくことでリターンを上げていきたいと考えています。 PBRは、1株当たりの純資産額を見る指標として重要な指標です。 PBRとはPrice Book-value […]

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【マイホームだけのメリット】不動産は換金できる資産

「持ち家」か「賃貸」かどちらがお得かと悩む方も多いと思いますが、 物件による ので、どちらがいいかを考えるのはほとんど無意味だと思っています。 「住宅ローンを組むから縛られる」「新築物件は買ったら2割下がって損をする」と […]

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ふるさと納税 不動産収入や副収入があるときの限度額はどれだけ上がるか?

ふるさと納税をするために、まずはじめにするのがどのくらいふるさと納税(自治体への寄付)をするのかを確認する「限度額(または上限額)」の確認が超重要です。 ふるさと納税は、寄付額から2000円を除いた残りの金額は税金が安く […]

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稼ぐほどに重税感!節税策は手軽な「ふるさと納税」+「配当金」「不動産」を持つのが必須

普段、会社員であれば源泉徴収されているので、税金のことを考えることはないかもしれません。 ただ、知っておかないと税金は私たちが自由に使えるお金を少なくするので、知っておくことに越したことはないですよね。 今年は所得税率が […]

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同じマンションで「退去」が出た時が「家賃見直し」の絶好のチャンス! 大家さんがこっそり教える家賃交渉術

年があけ、1月も後半に差し掛かりました。

ひと月もすれば、転勤や異動、卒業など、門出の季節を迎えることになります。

それに合わせて増えるのが引っ越しの件数。不動産投資の世界では、繁忙期を迎えることになります。

引っ越す人が増えるこの時期、引っ越しの予定がないあなたに訪れるのが、家賃見直しのチャンスです

なぜ、春がそのチャンスなのか、これから詳しく解説いたします。





他の部屋の家賃、気になりませんか?

同じマンションの他の部屋の家賃を気にする人は、案外少ないのではないでしょうか。

大家の自分としては、そのことをとても意外に感じています。

同じ間取りの他の部屋の家賃と比べて、自分の部屋の家賃の方が高いと知ったら、家賃交渉をしてくるんだろうな… 覚悟はしているものの、私自身がそのような経験をしたことは一度もありません。

つまり、入居者さんは他の部屋の家賃に思いの外、無頓着なのです。

もしくは、部屋によって家賃が違うなんて夢にも思っていないという可能性もあります。

しかし実際は、同じ間取りでも部屋ごとに微妙に家賃が違うことがあります

むしろ、そのようなケースの方が多いと言ってもよいかもしれません。

同じオーナーが所有している物件なのになぜそのような現象が起こるのか、入居者さんにとっては不思議ですね。

ただ、さすがマネーの達人、寄稿者の中にこの交渉術を実践している方が1名いらっしゃいました。

関連記事:入居中の家賃を合計1万下げてもらった筆者直伝「引っ越さなくても家賃を下げる方法」 お試しあれ!


引っ越しが多いということは…

ある場所を引き払って他の場所に移り住む、これが引っ越しです。

つまり、もともと住んでいた場所は、空室になってしまいます。

そしたら大家さんはどうするでしょう? 次の入居者さんを募集しますよね。

そのタイミングが、他の部屋の入居者さんにとっては大きなチャンス

退去した部屋があることを知ったら、スーモやアットホームなどの不動産ポータルサイトで、その部屋の家賃など募集条件をチェックしてみましょう。

同じ間取りなのに自分の部屋の家賃の方が高い場合は、家賃の交渉をしてみることをおすすめします

大家にとっては合理的な説明が難しいでしょうから、交渉がまとまる可能性は高いと言えます。

ただ、自身の部屋には高級な畳が使われているなど、他の部屋と比べてアップグレードされている箇所があるような場合は、それを理由に断られてしまうこともあります。


退去のたびに、募集条件をチェックすることもお忘れなく



他の部屋の家賃は、春でなくてももちろん知ることができます。

退去は1年を通して発生し得るので、常に自分が住んでいるマンション・アパートでの引越しには、目を光らせておくとよいでしょう

退去のたびに、募集条件をチェックすることもお忘れなく。

また、優良な入居者であることも、交渉を成功に導くポイントです。

ゴミ出しのルールを守ったり、決められた日までに家賃を振り込んだり、入居者としてごく当たり前の責任を果たすだけでも、大家に対する印象は随分違うはずです。

そして、交渉の際は低姿勢かつ丁寧に。お願いする立場であることを忘れないようにしましょう。(執筆者:内田 陽一)

都市農地の大量放出だけではない!もうひとつの2022年問題とは

市街化地域内の農地が市場に大量放出によって引き起こされるとされる2022年問題。

需要を大幅に上回る不動産が市場に流出することで不動産価格の相場は下落すると予想され、不動産投資家にとっては問題というよりむしろチャンスと捉えることができます。

この2022年問題については、以前のコラムでご紹介しましたが、実は時を同じくして、不動産の大量放出を招きかねない問題がもうひとつ存在します。今回は、その問題について紹介いたします。


もうひとつの2022年問題


1947年から49年生まれの団塊世代が後期高齢者になるのが、2022年以降。それに伴って、相続の大量発生が予想されています。

相続財産については、申告期限となる被相続人の死亡から10か月後から3年以内に売却すれば、相続税の一部を取得費として扱うことができるなど、売却の際、税制上の優遇措置を受けることができます。

その結果、2022年以降、相続財産である土地や建物が、市場に大量に出回るのではないかと予想されているのです。

それが、「2022年問題」、つまり都市農地の大量放出によって引き起こされる、不動産の供給過多に拍車をかけるのでは? そのような問題が懸念されています。

供給過剰に陥った不動産の価格は、下落することが予想されるため、不動産投資には好機と言ってよいでしょう。

しかし、相続の当事者の立場で考えると、2022年以降の不動産は「負動産」になることも考えられるので、注意が必要です。


負動産が招く負の連鎖


不動産価格が下落し始めると、団塊世代が暮らしていた住宅を相続しても、それを持て余してしまうケースが増えると見られます。

団塊世代が後期高齢者となる2022年以降、人口が減少した地域の生活インフラや産業は、徐々に衰退していきます。

そうなると、若者は都市部に流出、人口減少に拍車が掛かることになるでしょう。再開発も行われなくなるため、不動産価格は一層下落するという悪循環を招くことに。

相続した不動産を売却しても二束三文にしかならないとはいえ、放置しておけば固定資産税を始めとした維持費を支払わなくてはなりません。

住んでもいないのに出費がかさむこうした相続財産は、相続人の団塊ジュニアにとってまさに「負動産」というほかありません。

これから相続を迎える人は、自分が相続人になったときのことを想定して、早めの対策を講じておくことがなにより大切です。

例えば、相続対象となる不動産を、不動産価格が安定している今のうちに売却してしまうというのも、ひとつの方法でしょう。

投資家としてだけでなく、さまざまな観点から自分の財産を評価することも、これからの時代は必要になってくることでしょう。(執筆者:内田 陽一)

松居一代さん、ますおか岡田さんの離婚を教訓にして、離婚後の「財産分与」について弁護士から学ぼう。

離婚後の財産分与



最近、芸能界では某ビックカップルの結婚などというおめでたいニュースが続いている一方で、離婚の話もちらほら出ています。

こういった話題でよく出てくるのが、
・ 子供の親権
・ 養育費
・ 慰謝料
・ 財産分与
はどうかということです。

今回はその中でも特に芸能ニュースで話題に挙がっています、財産分与について、注意すべきポイントなどについて触れたいと思います。

財産分与については、大きく分けると以下の2つです。

1. 清算的財産分与


結婚期間に夫婦で築いた財産の清算すること

2. 扶養的財産分与


離婚後の生活保障としての意味合いを持つもの

多く場合、財産分与として問題になってくるのは、(1) の結婚期間に夫婦で築いた財産の清算の意味合いを持つ方になりますので、こちらを中心に見ていきます。

財産分与については、以前の記事でも触れていますが、今回は少し視点を変えてお伝えします。


ポイント1 「財産分与」は結婚期間中に夫婦が築き上げた財産が対象

独身時代の預貯金や相続財産は入って来ませんが、管理の仕方によって対象となってしまうことがあるので注意しましょう。

結婚期間が長期間になってくると、その間に夫婦の親族について、相続が発生して遺産を受け取るケースがよく見られます

不動産


不動産登記簿の記載ではっきり分かります。

預貯金口座




名義書き換えをすることで相続したときも、口座が別のため、分与対象となる財産と区別が可能です。

預金口座で注意すべき点


意外とよくあるのが、
遺産を現金で受け取り、そのまま分与対象となる預貯金口座に入れてしまう
この場合には現金の出処がはっきりわからず、その後結婚期間に築いた財産と区別がつかなくなることが多いです。

「遺産分割協議書」があって、現金の出処の裏付けになるものがあれば説明もしやすいですが、親族での話し合いですと、そういったものがないことも結構あります。

対処方法

相手(夫あるいは妻)が
遺産の存在について知らない
などと言ってきたときには、分与対象となる財産と区別がつかないとされて、相続財産も含めて財産分与の対象になってしまうこともあります。

できれば相続財産は別口座に入れておくか、別途定期預金などにしておいた方が無難です。

独身時代に貯めていた預貯金などにもあてはまります


ポイント2 不動産は引き続き住むかで住宅ローンの扱いが複雑になることも

先日も芸能人の方が離婚のために自宅を売却するようだという報道がありましたが、意外と複雑になりやすいのがこのマンションなど不動産です。

大きく分けると、

・ マンションなど不動産に離婚後も引き続き誰かが住む(多くは妻子)

・ 住まずに売却する

で、変わってきます。

住む場合




誰かがその不動産に引き続き住むのであれば、

・ 不動産の名義を誰にするか

・ 住む人に名義を変えるか

・ ローンが残っていると誰が払うか

が問題になってきます。

住宅ローンについては、債権者である銀行を含めた話し合いになるため、収入によっては審査が通らず支払いする人の変更ができないこともあり注意が必要です。

売却する場合


ローンがない・ローンを超えた価値が残る場合は、売却費用を引いた残額を基本的には折半です。

ただ、売却してもローンが残れば、トータルでみて分与できる財産はゼロです。

現実問題としては、
ローン残金の準備をしなければならず、準備が難しいとローンつきの不動産を抱えてしまう
ことになりかねません。

なお、不動産についてはこれ以外にも、購入時に頭金で親族から贈与・借入を受けていることもあるため、財産分与で清算するときにどうするかという問題が生じることもあります。


ポイント3 子供のために積み立てた学資保険も財産分与の対象になりうる

お子様が生まれられたときには、将来の学費の足しにと「学資保険」に入ることが多いと思います。離婚のときに、この「学資保険」がどうなるかが問題になってきます。

よくあるのが、せっかく子供のために積立したものなので、離婚後親権者となる人が引き継ぐ・あるいは受け取るというケースです。

ただ、この場合も契約自体を

・ 親権者になる人が引き継ぐ

・ 契約者は変更せすに支払いを今まで(離婚前からのままで)同じように続けてもらい、受け取りは確実に親権者になる人・あるいか子供達が受け取る

のどちらかで、処理が異なります。

離婚後親権者になる人が引き継ぐ合意ができない場合には、学資保険も結婚後の財産形成である以上、財産分与の対象ですので注意しましょう。




ポイント4 相手名義の財産だけでなく自分名義の財産の把握もしっかりと

以前、財産分与にあたっては、それぞれの財産の把握が必要になるとお話しました。

≪参照:「離婚」「別居」前に知っておくべき「財産分与」の5つの知識を徹底解説

不動産


ある程度目星がつけば、不動産登記簿(登記事項証明)を法務局で取り寄せることで、所有者などの確認ができます。

保険


毎月の保険料の支払いを銀行の引き落としにしているのが普通だと思いますので、引き落としにしている銀行の通帳をみるとわかります。

自分の財産は盲点


前回は主に相手方の財産の調査方法などについて触れましたが、意外に盲点になりやすいのがご自分の財産です。

不動産や預貯金については把握されていることと思いますが、生命保険などについては、別居時点で仮に途中解約をしたときに戻ってくるお金が財産分与の対象です。

そこまで確認していないこともありますので、離婚の話し合いをする上で、その点もしっかり確認し、ある程度全体をみて進めるようにしましょう。



慰謝料


話し合いの中で合意ができなければ、裁判をするかどうかですが、財産分与については、
基本的には財産の評価が分かれるもの以外は結婚から別居までの夫婦生活で築いた財産の半分

です。

ですから、把握しやすく、見通しもつきやすいところです。

ただ、かつては特に夫が外で働き、妻が専業主婦という場合、財産分与といえば、夫から妻に支払うものというケースが多かったですが、最近は共働きであったり、場合によっては妻の方が収入のが多いことも増えています。

そのため、自分の財産も含め分与の対象となる財産がどのくらいあるのか、実際離婚になったときどのくらいもらえるか、これまで以上にしっかりと把握をしていく必要が出てきているといえるでしょう。(執筆者:片島 由賀)

【速報】「税制改正」で相続・税制はこう変わる 「小規模宅地の特例」の厳格化など4つの項目を解説

平成30年度税制改正大綱が発表され、どこよりも早いコラムとなるのではないでしょうか?

今回は、特に相続税に関連する内容としては、注目の「小規模宅地の特例」を含め4つの項目に触れます。




1. 小規模宅地の特例の厳格化

近年、注目され続けていた小規模宅地の特例のうち、特定居住用宅地等の対象者が厳格化されました。

小規模宅地の特例を受けることにより、故人が生前に自宅として居住していた土地を相続した場合、一定の条件に該当すれば、相続税を算出するときに、土地の面積として330㎡までを上限に土地の評価額を80%もカットできるという制度でした。

これまでは、

・ 配偶者や、二世帯住宅を含め、同居している親族、

・ そして、配偶者も同居している親族もいない場合、

・ 別居している親族も、

・ いわゆる「家なき子」と呼ばれる別居親族

でも、相続開始前3年以内に、その相続人、或いはその配偶者が所有する建物に居住していない者が相続した場合、その制度の恩恵を受けることができるという制度でした。

ところが、この「家なき子」の定義が大きく変わり、

・ 相続開始前3年以内に、その相続人の3親等以内の親族、またはその相続人特別の関係のある法人が所有する国内建物に居住していないこと

・ 且つ相続開始時において、過去に自らが所有する家屋に居住したことがないこと等

と厳格化されました。

貸付事業用宅地等についても、厳格化


また、小規模宅地の特例のうち、貸付事業用宅地等についても、厳格化されるとになりました。

貸付事業用宅地とは、アパートやマンション、貸戸建、駐車場等、他人に土地を貸している場合、200㎡までを上限に土地の評価額を50%カットできる制度でした。

平成27年の税制改正以降、相続税の対象となるケースが全国平均でも1.8倍となったことにより相続大増税と騒がれ、巷では相続税の節税対策として、賃貸アパートや賃貸マンションの建築ラッシュで供給過多。

全国的に空室も多く、様々な問題を抱えている現状です。

これまで同様、「貸家建付地」の評価方法や、「借家権割合」を加味する評価方法には変化はありません

しかし、小規模宅地の特例のうち、貸付事業用宅地等に該当する50%カットに関しては、相続開始の3年以上前に貸付事業を始めた土地については、適用すること、つまり、この恩恵を受けることができなくなりました

もちろん、相続開始前の3年前から、いわゆる「5棟10室」と呼ばれる事業的規模・基準で貸付事業を行っています。

しかし、たまたま建替えてしまい、3年を経過していなかったり、新たに「不動産貸付事業」として、取得した土地において行う貸付事業については、適用できます。

つまり、「不動産貸付事業」を行っていなかったものが、理由はともあれ、急に「相続税の節税対策だ!」と言って、賃貸物件を建築した場合で、3年以内に相続が発生した場合に、小規模宅地の特例の適用を受けることができなくなるということです。

そして、こちらについては、今回の税制改正の適用となる平成30年4月1日より前に貸付事業のように供されている宅地等については、従来通り、小規模宅地の特例の適用を受けることができることから、今月以降、3月までは、各ハウスメーカー、アパート建築メーカーは、駆込特需と言えそうです。




2. 空家対策の一環で登記代(登録免許税)が免税に

今、全国的にも話題となっている「空家」問題。

特に、過去に相続が発生したが、相続発生時には、遺産分割協議をしていなかったり、遺産分割協議をしていたとしても、相続したという登記をすると、「登録免許税」や司法書士への報酬、つまり「登記代」が発生し、勿体無いので、「売る必要があるときまで登記をしない」という風潮もありました

そして、今、その相続した者が、亡くなってしまい、その相続にした者の遺産分割協議を得て、相続登記をしようとしたところ、最初の相続登記をしていないことから、二度も相続登記をせねばならず、登記代が高くつく…ということで、登記をしない方も増えています

空家問題は、このような登記をしないことも増加要因の1つであり、その建物・土地の名義が不明であると、空家問題を解決することができないのです。

このことからも、せめて当初の相続登記にかかる「登録免許税」は免税とし、少しでも、土地の名義人が明確になるように、相続人の方々が登記をしやすいように、負担を軽くするようにという目論見もあり、平成30年4月1日から平成33年3月31日までの2年間の時限立法ではありますが、免税措置が取られることとなりました


3. 美術品を相続した場合、納税猶予を受けられる

美術品であれば、何でもいいということではありません。

簡単に言えば、

「博物館のような施設に著名な美術品を展示・掲示するために預けている場合、その美術品の価格の80%については、相続税の納税を猶予します」


という制度です。

少し説明が長くなりますが、より正確に説明すると、

博物館法に規定された博物館、博物館に相当する施設として指定された施設のうち、美術品の公開・保管をされている美術館との間で、重要文化財に指定された美術工芸品、登録有形文化財であり、歴史上、芸術上、学術上、優れた価値のある美術品(特定美術品)を対象とした長期寄託契約を締結し、寄託している場合、その期間内に特定美術品を相続した相続人が、継続して寄託すると、担保提供を条件に、納付すべき相続税額のうち、特定美術品にかかる課税価格の80%に対応する相続税の納税が猶予されます

世界的な芸術品を所有しているものの、万人に目にしてもらうために、博物館と契約をして預けているので、売りたくても売れない…だから売ることができないのだから、その分の相続税の納税は猶予してよね! ということですね。




4. 租税回避を目的とした一般社団法人の設立による節税対策にメス

これまで、相続の実務家の中では、

「グレーゾーン?」

…いや、むしろ、「将来的にメスが入るでしょ!?」

と言われてきましたが、大丈夫でしょと、強行される方が多かった一般社団法人の設立スキームが遂に、困難となりました

資産、つまり財産が多い方の場合、個人として財産を所有している状態で相続が発生すると、全て個人の財産として、相続税が課税されます

しかし、通常、法人(株式会社)を設立し、その法人に財産移転させることにより、個人の財産は物から自らが設立した法人の株へと変化するため、設立からの経過年数や財産取得後の経過年数にもよりますが、相続財産を押さえられることがあります

一般社団法人スキームとは、この設立法人を株式会社ではなく、一般社団法人を設立させるということです。

何がどう違うのかというと、簡単に言えば、一般社団法人は、株式会社とは違い、株式に当たる持分が存在しないという理由から、これまで、相続税の対象となりませんでした。

ところが、この考え方を悪用して、個人の資産を設立した一般社団法人に移転させ、後に相続人となるであろう者を代表とし、親から子、子から孫へと延々と繰り返すことにより、財産の継承を行い、事実上、相続税を回避するというスキームが乱用されていました。


最後に

今般の税制改正により、規定が明確化、厳格化されたことにより、これまで同様の形で一般社団法人を設立した場合には、課税対象となることから、この租税回避スキームにメスが入ったと言えます。(執筆者:佐藤 雄樹)

相続した不動産の売却 取得費加算の特例とは?

Q:不動産を相続したあと、その不動産を売却する際に、取得費加算の特例が使えるといわれましたが、これはどういった制度でしょうか?


解説

不動産等を相続した際に納付した相続税のうち、その相続した不動産等にかかる部分は、譲渡所得の計算上、取得費に加算することができます

これを取得費加算の特例といいます。

1. 取得費加算の特例を受けるための要件


(1) 相続や遺贈により財産を取得した者であること
(2) その財産を相続した人に相続税が課されていること
(3) その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3 年を経過する日までに譲渡していること(契約が完了していれば、実際の引き渡しが期間外でも適用可)

2. 具体例


相続で取得した財産とそれぞれの財産に対応する相続税が下記であったとします。この相続により、納付した相続税は600 万円です。



要するに…

取得費加算の特例は相続で取得した不動産や有価証券などを売却して譲渡益が発生する際に、税金を減らすことができますので、忘れずに適用を受けましょう。

そのためにも、相続税の申告期限から3 年という期限に注意しましょう。(執筆者:小嶋 大志)

不動産を譲渡した場合の盲点 所得がなくても扶養から外れてしまうケースがあります

不動産を譲渡した場合に、その譲渡について譲渡益が発生している場合にはその譲渡所得について通常所得税が課税されるということは大抵の方がイメージできることと思います。

ただしその譲渡益については特例が適用できる場合があり、その特例として特別控除を適用したのであれば譲渡所得は0円となるような事もあります

それなのに扶養から外れてしまうというのはイメージできない方が多いのではないでしょうか。

この記事ではどのようなケースで所得0円でも扶養から外れるのか、具体的に紹介し、扶養から外れる理由についてご説明します。




不動産を譲渡した場の特別控除とは

所得税の計算においては一定の不動産の譲渡をした場合には、その譲渡益について一定額の特別控除額を認めています。

代表的な例としては居住用財産を譲渡した場合の特別控除、収容等により不動産を譲渡した場合の特別控除の二つがあります

その二つについて内容を大まかに確認します。

居住用不動産を譲渡した場合の特別控除


自分が住んでいた家屋を住まなくなった日の3年以内の12月31日までに売った場合(家屋と共にその土地を売った場合のその土地を含む。)にはその居住用不動産の譲渡益について3,000万円まで特別控除が認められる特例です。

収用等により不動産を譲渡した場合の特別控除


公共事業のために土地建物を売った場合には、その土地建物の譲渡益について5,000万円までの特別控除が認められる特例です。

上記の特別控除の適用を受ける場合には、原則として確定申告により一定の手続きをする必要があります

ただし、実務的な対応として収用等等の場合には、もともと確定申告義務がなかったような方の収用等については、収容証明書等を提出することにより確定申告をする必要はなくなります

ここまでの解説で、不動産の譲渡をしても特別控除の適用がある場合には、所得は0円となるような場合があったり、そもそも確定申告をする必要すらない場合があることがお分かりいただけると思います。

所得が0円なら扶養に入れるのではないかと考える方が多いのではないでしょうか。

それではなぜ所得が0円だったとしても扶養から外れてしまうのでしょうか。その理由を次で解説したいと思います。


所得0円でも扶養から外れる理由

所得税の扶養に入るかどうかの判定は、その扶養対象者自身の合計所得金額が38万円以下であるかどうかで決まります。

合計所得金額とは条文上の言葉を借りずなるべく平たく言うと、

(1) 全所得の合計額及び損益通算後の金額
(2) 総合課税の長期譲渡所得と一時所得は2分の1の金額
(3) 損失の繰越控除の規定の適用がある場合には、その適用前の金額
(4) 申告分離課税の所得がある場合には、それらの特別控除前の金額

以上のルールに従って全所得金額を合計した金額をいいます。

これでお分かりいただけると思いますが、扶養の判定にあたっては(4)のとおり特別控除を考慮に入れることができないのです。

つまり特別控除前の譲渡所得の金額が38万円を超える場合には、特別控除を適用して所得が38万円以下になったとしても、扶養からは外れてしまうのです。

この点を誤解している方や勘違いされる方が大変多いです。

イメージとしては所得が0円になるならいつもと同じ所得状況だし、扶養に入れるものと考える気持ちは分からなくもないですが、法律上はこのように所得が0円であったとしても扶養からは外れることもあるということを覚えておいてください。


最後に



今回解説した内容は非常に誤解が多い取扱いです。

今年度に不動産を譲渡して特別控除の適用を受けようとしている、例年なら扶養に入れているご家族がいる方は、もう一度年末調整、確定申告をするにあたって本当に扶養に入れてしまっていいものか見直しをしてみてください

ひょっとしたらその不動産の譲渡をした年度だけ扶養からは外れているかもしれません。(執筆者:寺田 悟)