不動産賃貸業

「そこに住みたい」と思わせる街づくりを提案して、不動産賃貸業に恩恵をもたらす「エリアリノベーション」とは。

ワークショップに参加



先日「リノベーションスクール」なるワークショップに参加してきました。

地域の遊休不動産を活用した事業計画を立て、それをオーナーにプレゼンするというもの。

1グループ8名程度で構成され、各グループが1件ずつを担当します。
1. 物件の下見
2. 事業計画の立案
3. オーナーへの提案
までを3日間で行います。オーナーに承認されれば事業化に向けて次のステップを踏み出します

この活動の背景にあるのが「エリアリノベーション」。初めて耳にする人も多いのではないでしょうか。


多くの自治体が直面 – 市街地の空洞化

かつての目抜き通り、それがシャッター通りと化してしまっている駅前商店街が多数存在します。

人口減少や高齢化などまちがさびれてしまう要因はさまざまですが、人々の生活スタイルの変化もまちの在りかたに大きな影響を与えてきたようです。

人口が集中する都市部では


整備が進み、郊外の幹線道路沿いでは大型ショッピングモールの開発が進められるようになりました。

こうした店舗では1か所で食料品や日用品の調達が済ませられるほか、映画館などの娯楽施設も整っています。

利便性を重視する多くの買い物客が郊外店に流れる一方で、中心市街地の商店街の客足は遠のいていきます




「エリアリノベーション」それはまち再生の切り札

こうした市街地の空洞化に歯止めをかけ、さらにはかつての活気を取り戻すことができないか?

そこで注目を集めているのがエリアリノベーションです。「リノベーション」とは、住居や店舗を改装することで新たな価値を加えること。

それをまちレベルにまで広げ、まちごと賑わいを取り戻そうというのが「エリアリノベーション」の考え方です。まずは通りを絞ってエッジの効いたテナントを1~2店舗展開します。

こうした集客力のある店舗を誘致することによって、その通りの人の流れに変化がもたらされます。やがて、その通りで出店を希望する店舗が現れることでしょう。

口コミの効果も期待できる

「最近、○○のあたり変わったんじゃない」
お店が増えれば、その通りにはさらに多くの人が行きかうことになり、口コミの効果も期待できます。

そして、ますます多くの人が集まります。



まちの変化は通り(線)からエリア(面)へと広がる


地域貢献は間接的な投資である。私はそう考えています。私が参加したのは、物件所在地でもある草加市のワークショップです。

草加市がより魅力的になれば、そこに住みたいという人はきっと増えます。

それは、入居していただいているテナントにとってプラスに働くだけでなく、自身の不動産賃貸業、コインランドリー、バイクガレージにも恩恵をもたらしてくれるものなのです。(執筆者:内田 陽一)

不動産賃貸業は「事業的規模」の大家になる方がメリットが多い その理由とは?

前回のコラムで「事業的規模」というキーワードが出てきました。

事業的規模という概念、皆さんはご存じでしょうか。

事業的規模という基準は、不動産賃貸業に携わる人にとってとても大切なものです。

事業的規模の概要から、事業的規模に成長するとどのようなメリットがあるのかまで、これから詳しく説明いたしましょう。




事業的規模とは?

前回ご紹介しましたが、不動産所得が事業的規模として認められると、青色申告特別控除の額が10万円から65万円に55万円増えることになります

分かり易く言うと、実際の支出を伴わない経費がこれまでよりも55万円多くなるということです。悪い話ではなさそうですよね。

では、どうしたら事業的規模として認められるのかを考えてみましょう。

事業所得と異なり、不動産所得が事業的規模として認められるためには次のいずれかの基準を満たす必要があります。

・ 戸建て:5棟
・ アパートやマンション:10室
・ 駐車場:50台

つまり、投資用の区分マンションを1室購入しても、それでは事業的規模とは認められません

とはいえ、上記の基準を満たしていなくても、事業的規模として認められることがあります。

事業的規模に匹敵するほどの賃料収入を得ている人は、事業的規模として認められるかどうか税務署に確認してみることをおすすめします


65万円の青色申告特別控除

これが、事業的規模になって手にする最大のメリットでしょう。

先述のとおり事業的規模として認められると、実際の支出を伴わない経費的な扱いを受ける特別控除の額は65万円に増えます

実際の支出を伴わない」というのがポイントです。減価償却費もそうでしたね。

支出を伴わない経費は、いわば他人からもらった領収書を経費にするようなもの。

出費がないにもかかわらず課税対象所得も減らせるため、効率的な節税が可能になるわけです。

そのような特別控除65万円が毎年自動的に認められるなんて、素晴らしいと思いませんか。




家族への給与が経費にできる

配偶者や子供などに支払った給与を青色事業専従者給与として控除できるようになることも、事業的規模で展開することのメリットのひとつです。

これを活用して収入のない妻や子供に給与を支払えば、夫に集中している所得を分散することができ、それが節税につながることも。

ただし、支払う給与には上限が設けられており、いくらでも給与を支払うことができるというわけではありません。

同一生計の15歳以上の家族が、専従者として6か月以上従事するという要件を満たす必要があります

また、無職の家族に給与を支払うと、配偶者控除や扶養控除が受けられなくなります。そのことも考慮して、メリットがあるかどうかを総合的に判断することが求められます

物件購入や建物の解体などで大きな出費が生じた年にはそれを全額経費計上し、その年の損益が赤字になる場合は損失を3年間繰り越すことが可能です。

一般的に、事業的規模でない場合は損失を繰り越すことができません。

このように、事業的規模になると多くのメリットが受けられるようになります

大家を生業にしようと思っている人は、まずはこの事業的規模を達成することを目標にするのが良いと思います。(執筆者:内田 陽一)